Dégât des eaux en location : qui est responsable ?

Un dégât des eaux, c'est rarement le moment où l'on a envie de lire un texte de loi. Pourtant, la question revient tout de suite : qui paie ? La réponse dépend d'une seule chose, ou presque : l'origine de la fuite. Tout le reste en découle.

L'origine de la fuite décide presque tout

En location, la règle de base est simple. Le propriétaire répond de tout ce qui touche à la structure et aux gros équipements du logement. Le locataire, lui, prend en charge l'entretien courant et les petites réparations du quotidien. Le décret du 26 août 1987 fixe d'ailleurs une liste précise des réparations dites locatives.

Concrètement :

• Une canalisation encastrée qui lâche, une chaudière vétuste, une toiture qui prend l'eau : c'est pour le propriétaire.
• Un joint de robinet usé, un flexible de douche percé, une machine à laver mal raccordée : c'est pour le locataire.

La vétusté joue aussi. Si un équipement cède parce qu'il est simplement vieux, le locataire n'a rien à se reprocher. S'il y a négligence, par exemple un évier qui déborde parce qu'on a laissé couler l'eau, la responsabilité bascule.

L'assurance entre en jeu très vite

Le locataire a l'obligation d'assurer le logement, au minimum pour les risques locatifs. Le propriétaire, lui, n'y est pas tenu pour un logement loué vide, mais beaucoup souscrivent une assurance propriétaire non occupant, justement pour ces situations.

Quand un dégât survient, c'est d'abord l'assurance qui prend le relais, pas le portefeuille de l'un ou de l'autre. Chacun déclare le sinistre à son assureur, en général sous cinq jours ouvrés. C'est ensuite entre assureurs que se règle la question de savoir qui rembourse quoi.

La convention IRSI, pour ne pas tout bloquer

Avant, chaque dossier pouvait s'éterniser pendant que les assureurs se renvoyaient la balle. Depuis 2018, la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) organise les choses pour les dégâts des eaux et les incendies dans un immeuble.

Le principe : un seul assureur, dit « gestionnaire », pilote le dossier et indemnise, selon des seuils. En dessous de 1 600 € HT de dommages, c'est l'assureur de l'occupant du local sinistré qui gère, sans chercher à se retourner contre les autres. Entre 1 600 et 5 000 €, des recours restent possibles. Au-delà, on revient au droit commun.

Pour le locataire et le propriétaire, l'intérêt est concret : l'indemnisation arrive plus vite, sans attendre que tout le monde se soit mis d'accord sur les responsabilités.

Et quand le dégât vient du voisin ?

C'est un grand classique. La fuite part de l'appartement du dessus, l'eau s'invite chez vous. Là encore, on déclare le sinistre à son propre assureur, et on prévient le voisin pour qu'il fasse de même. La convention IRSI a justement été pensée pour ces dégâts qui traversent les murs et les plafonds entre logements d'un même immeuble.

Si la fuite vient des parties communes, par exemple une colonne d'eau collective, c'est l'assurance de la copropriété qui est concernée, via le syndic.

Les réflexes utiles dès les premières minutes

L'instinct, c'est d'éponger. Le bon réflexe, c'est aussi de garder des traces. Quelques gestes font gagner beaucoup de temps ensuite :

• Couper l'eau et l'électricité si nécessaire, pour limiter les dégâts.
• Photographier les dommages avant de nettoyer.
• Prévenir le propriétaire ou l'agence sans attendre, surtout si la cause touche un équipement à sa charge.
• Déclarer le sinistre à son assurance dans les délais.
• Remplir un constat amiable dégât des eaux avec le voisin si l'eau vient de chez lui.

Ce qu'il faut retenir

Qui paie ? Celui dont relève l'origine de la fuite, propriétaire pour la structure et les gros équipements, locataire pour l'entretien courant et ses propres négligences. Mais en pratique, ce sont les assurances qui avancent, et la convention IRSI accélère l'indemnisation dans la plupart des cas.

Pour une agence qui gère plusieurs lots, la vraie difficulté n'est pas de connaître la règle. C'est de réagir vite, de tracer chaque déclaration et de coordonner locataire, propriétaire, prestataire et assureur sans rien laisser filer. C'est précisément ce qu'un suivi structuré des incidents change au quotidien.

Références & ressources

Sources juridiques

• Décret n°87-712 du 26 août 1987 — liste des réparations locatives
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 — obligations du bailleur
• Convention IRSI (FFA) — indemnisation et recours des sinistres immeuble

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Ressources externes

• Service-Public.fr — Dégât des eaux dans le logement
• ANIL — Agence Nationale pour l'Information sur le Logement